Vastgoed kopen via mijn vennootschap, is dat interessant?

Vastgoed kopen via mijn vennootschap, is dat interessant?

Vastgoed kopen met je vennootschap kan om tal van redenen interessant zijn, los van de lage rente. In deze situaties bijvoorbeeld:

  • Je vennootschap heeft liquiditeiten over. Je wilt het overschot investeren in vastgoed om dan rendement te halen uit verhuur en/of latere verkoop.
  • Door haar groei heeft je vennootschap meer ruimte nodig, en dan komt extra vastgoed van pas.
  • Je wilt fiscaal voordeel, bijvoorbeeld bij schenking via een patrimoniumvennootschap.  

Enkele voor- en nadelen op een rijtje

Voordelen:

  • Je kunt meestal veel kosten aftrekken.
  • Vaak is het een noodzaak om via de vennootschap vastgoed aan te kopen, omdat de gelden en middelen ook in de vennootschap zitten. Of omdat ze de middelen kan genereren om de terugbetaling te doen.

Nadelen

  • Als de vennootschap het onroerend goed zelf verkoopt (niet de aandelen), is de meerwaarde meestal belastbaar.
  • Als er onroerend goed in een vennootschap zit, drijft dat de prijs van de aandelen op. Daardoor is de verkoop moeilijker.

Hoe kun je de aankoop van vastgoed met je vennootschap financieren?

Je kunt allerlei middelen gebruiken. Denk maar aan de liquiditeiten van de vennootschap, een lening, of eigen middelen aangevuld met een lening. Als je een lening aangaat, kun je de interesten meestal volledig aftrekken.

Hoeveel en welke kosten kun je aftrekken?

Vastgoed kopen via mijn vennootschap, is dat interessant?

Een vennootschap die vastgoed koopt of bouwt, betaalt dezelfde kosten als een particulier. Zoals de notaris, registratiebelasting, btw en architect. Maar een vennootschap kan die onkosten bijna altijd aftrekken als beroepskosten.

Als je als btw-plichtige onroerend goed koopt voor je btw-activiteit en daarop btw betaalt, dan kun je de btw zelfs recupereren. Is de investering niet gekoppeld aan een btw-activiteit? Dan kun je de btw niet recupereren, maar meestal aftrekken als kost.

Voorbeeld

Een vennootschap koopt een nieuwbouw onder btw-stelsel en verhuurt het aan een externe partij of aan de eigen werkvennootschap die geen deel uitmaakt van een btw-eenheid.

  • Btw: (voorlopig) niet recupereerbaar.
    Noot: vanaf 1 oktober 2018 zal het onder bepaalde voorwaarden mogelijk worden om nieuwbouwprojecten te verhuren met btw. Deze nieuwe optionele btw-heffing is van toepassing voor de verhuur van professioneel gebruikt vastgoed. De huurder moet zelf btw-plichtig zijn, en moet het gebouw of een deel ervan (uitsluitend) voor zijn professionele activiteit gebruiken. Als je deze optie gebruikt, zul je de btw van het vastgoed onmiddellijk en integraal in aftrek kunnen brengen. 
  • Gebouw zelf: de kostprijs van het gebouw is afschrijfbaar over de economische gebruiksduur, dit is een periode tussen 20 en 33 jaar.
  • Grond zelf: is niet afschrijfbaar. De bijkomende kosten (zoals de registratiebelasting) zijn wel aftrekbaar.
  • Interesten: in principe fiscaal volledig als kost aftrekbaar.
     

Ook tijdens het gebruik kan de vennootschap alle (beroeps)kosten aftrekken. Zoals de onroerende voorheffing, de kosten voor onderhoud en herstellingen. Als het pand verhuurd wordt, dan worden alle huuropbrengsten als winst beschouwd. De vennootschap wordt altijd belast, tegen het tarief van de vennootschapsbelasting, op de werkelijke huuropbrengst na aftrek van de werkelijke kosten.

Werkelijke kosten zijn bijvoorbeeld het afschrijvingsgedeelte van het gebouw, de interesten van de financiering en de onderhoudskosten.

De huurinkomsten zijn voor de vennootschap. Wil je de huur overhevelen naar de privéportefeuille, dan moet je meestal rekening houden met een roerende voorheffing die kan oplopen tot 30%. En dat bovenop de vennootschapsbelasting.

Als een bedrijfsleider in een pand van zijn vennootschap woont, moet hij voldoende huur betalen. Anders ontstaat er belastbaar voordeel (een voordeel van alle aard) waarop hij personenbelasting moet betalen. Dit voordeel wordt forfaitair berekend op basis van het kadastraal inkomen van de woning.

Formule:

  • Als kadastraal inkomen (KI) > 745,00 euro: geïndexeerd KI x 5/3 x 3,8
  • Als kadastraal inkomen (KI) ≤ 745,00 euro: geïndexeerd KI x 5/3 x 1,25

Noot: deze formules liggen momenteel onder vuur. Want als een vennootschap een onroerend goed ter beschikking stelt van een bedrijfsleider, wordt die bedrijfsleider tot 3,8 keer meer belast dan wanneer een natuurlijk persoon het onroerend goed ter beschikking stelt (factor x1 in plaats van 3,8 of 1,25). Het voordeel van alle aard wordt dus lager gewaardeerd voor natuurlijke personen. De hoven van beroep van Gent en Antwerpen vinden dit discriminerend en ongrondwettelijk. In afwachting van een definitieve regeling lijkt de fiscus zich hier voorlopig bij neer te leggen. Wordt vervolgd …

Voorbeeld

De vennootschap is eigenaar van een woning. Hiervan gebruikt de bedrijfsleider 90% privé. De resterende 10% wordt beroepsmatig gebruikt door de vennootschap. Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen bedraagt 1.750 euro:

  • Voordeel van alle aard: 1 750 x 90% x 1,7893 (index aj. 2019) x 5/3 x 3,8 = 17 848,27 euro
  • Bij een marginale aanslagvoet van 50% in de personenbelasting en met 7% aanvullende gemeentebelastingen resulteert dit in een belasting van 9 548,82 euro, eventueel te verhogen met sociale bijdragen.

Let wel: gratis woonst is een voordeel van alle aard, dus een bezoldiging. Als tegen het gratis wonen geen reële (bijkomende) prestaties staan, kan de fiscus de kosten in de vennootschap verwerpen.

Wat met successie?

Vastgoed kopen via mijn vennootschap, is dat interessant?

Successieplanning met onroerend goed van een vennootschap is eigenlijk successieplanning van roerend vermogen. Want het zijn aandelen, geen bakstenen. Op zich is dat een goede zaak: aandelen schenken is relatief eenvoudig, en fiscaal vaak interessant. Zo gemakkelijk is het helaas niet.

Voorbeeld:

Een bedrijfsleider laat zijn vennootschap over aan zijn twee kinderen. Ze krijgen elk 50% van de aandelen. Maar een van de kinderen wil geld in de plaats van aandelen. Dus het andere kind moet die aandelen kopen, en moet daarvoor misschien een lening aangaan.

Een lening krijgen om aandelen te kopen is echter lastiger dan een lening voor een gebouw. De looptijd van de lening is korter, en het is moeilijker om een waarborg aan te bieden. Want het onroerend goed zelf kan meestal geen onderpand zijn. Aandelen zijn ook niet aftrekbaar, waardoor je het krediet met privémiddelen moet terugbetalen.

Onder bepaalde voorwaarden kunnen eenmanszaken en familiale vennootschappen geschonken en vererfd worden aan een voordeeltarief (lager en vast, niet oplopend). Dat kan ook het geval zijn voor het onroerend goed dat je gebruikt voor je beroep. Schakel dus zeker een deskundige in voor je investerings- of successieplannen.

Wat zijn de fiscale gevolgen, zoals de meerwaardebelasting?

De meerwaarde die een vennootschap boekt op de verkoop van een onroerend goed wordt altijd belast. Die meerwaarde is het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde op het moment van de verkoop. Je wordt in principe belast in het jaar waarop je het pand met winst hebt verkocht.

Je kunt de belasting wel spreiden op 2 voorwaarden: het pand moet minstens 5 jaar van de vennootschap geweest zijn, en je moet de volledige verkoopsom binnen een bepaalde periode herinvesteren in afschrijfbare activa, roerend of onroerend.

Voorbeeld:

Een vennootschap koopt een gebouw met waarde 100. Daarvan is 80 de waarde van de constructie, en 20 de waarde van de grond. Door afschrijvingen daalt de boekhoudkundige waarde stapsgewijs naar 20, de grondwaarde.

Het pand wordt verkocht aan 170. Voor de fiscus is de meerwaarde dan 170 - 20 = 150. Die 150 wordt integraal belast aan het toepasselijke tarief in de vennootschapsbelasting. De bedrijfsleider beslist om de belasting te spreiden, dus de volledige verkoopsom (= 170) moet geherinvesteerd worden in afschrijfbare activa.

Daarom koopt de vennootschap een ander pand. Alleen de constructiewaarde is afschrijfbaar, en die moet minstens 170 zijn. Stel dat de grond 100 kost, dan gaat het om een investering van 270 in totaal.

In dit geval moet de vennootschap bijna het dubbel van de meerwaarde (= 150) investeren om de belasting te kunnen spreiden, gelijk met het afschrijfritme van de herinvestering.

Als de vennootschap de herinvestering bijvoorbeeld afschrijft op 25 jaar, zal er jaarlijks 1/25e van 150 of 6 bij de winst gevoegd worden.

Samengevat

Investeren in vastgoed met je vennootschap kan zeker rendabel zijn. Maar er zijn een heleboel factoren om rekening mee te houden, en je hebt een fiscaal langetermijnplan nodig. Laat je dus zeker adviseren door een expert.

Een boekhouder kan je al aardig op weg helpen, maar onze kmo-adviseurs zijn dé aangewezen experts om uit te zoeken en te vergelijken wat voor jou de beste optie is. Je krijgt fiscaal-juridisch advies afgestemd op jouw situatie, en een volledige detailberekening van de financiële impact op je vennootschap.

Is deze pagina nuttig voor jou? Ja Neen

Wat is financieel gezond?

Wat is financieel gezond?

Michiel Verhamme
Een gezond bedrijf uitbouwen betekent dat je minstens break-even moet draaien. Dat wil zeggen dat het totaal van je inkomsten minstens even hoog moet zijn als de som van alle kosten. Daar begint het bij …
Als bedrijfsleider samen met je vennootschap investeren in vastgoed via een gesplitste aankoop onroerend goed

Als bedrijfsleider samen met je vennootschap investeren in vastgoed via een gesplitste aankoop onroerend goed

Bedrijfsleider en vennootschap kunnen samen beleggen in onroerend goed. Dat kan via een gesplitste aankoop, met recht van opstal of via een aankoop in onverdeeldheid. Lees hier meer.
Kan ik leven van mijn zelfstandige activiteit?

Kan ik leven van mijn zelfstandige activiteit?

Michiel Verhamme
Met volledige zekerheid kun je nooit antwoorden op die vraag. Je zult het pas weten als je er volop mee bezig bent. Toch kun je ergens een inschatting maken die je er een idee van geeft of het haalbaar is of niet.
Een duwtje in de rug

Een duwtje in de rug

Europese overheidssteun voor innovatieve bedrijven