Van kot tot kans: beleggen in studentenhuisvesting
Terwijl de zomer langzaam uitdooft, kondigt september de start aan van een nieuw academiejaar. Ook voor vastgoedbeleggers is dit een moment om vooruit te kijken. Hoewel het aanhoudende tekort aan studentenhuisvesting aanzienlijke uitdagingen met zich meebrengt voor studenten zelf, creëert het ook een gunstig klimaat voor investeerders: weinig leegstand, stabiele huurinkomsten en een opwaartse druk op de prijzen zorgen voor het nodige potentieel.
Een kot is meer dan vier muren. Het is een kans op inflatiebestendige inkomsten en lange termijn groei.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
De nichemarkt van studentenkamers vormt een interessant segment binnen de globale vastgoedmarkt, met degelijke onderliggende fundamenten. Een krap aanbod, in combinatie met een toenemend aantal kotstudenten, resulteert in een beloftevol marktsegment in volle ontwikkeling. “In de afgelopen jaren heeft studentenhuisvesting zich ontwikkeld tot een dynamische en veerkrachtige niche binnen de vastgoedmarkt, met name in Europa en het Verenigd Koninkrijk. Ondanks economische onzekerheden blijft het aantal studenten wereldwijd stijgen. Dit zorgt voor een stabiele en vaak zelfs groeiende vraag naar studentenhuisvesting”, zegt Sabrina Reynen, portfolio manager bij KBC Asset Management.
Schaarste in de markt zorgt voor opportuniteiten
De Belgische studentenhuisvestingsmarkt staat al jaren onder druk. Ondanks de toevoeging van 25.000 nieuwe koten sinds 2020, blijft het structurele tekort groot.
“Tegen 2030 is er een bijkomende nood aan maar liefst 70.000 studentenkamers, vooral in steden als Gent, Leuven, Brussel en Antwerpen. De combinatie van een groeiende studentenpopulatie — zowel nationaal als internationaal — en een traag vergunningenbeleid maakt het haast onmogelijk om het aanbod snel genoeg te laten meegroeien”, aldus Reynen.
Deze schaarste vertaalt zich in stijgende huurprijzen, weinig tot geen leegstand en een toenemende concurrentie onder studenten. Uit het Kotkompas 2025 blijkt dat de gemiddelde huurprijs exclusief kosten in België rond de 475 euro per maand ligt. Inclusief kosten loopt dit op tot gemiddeld 575 euro. In steden als Brussel zelfs tot 680 euro.
Wat voor studenten een uitdaging is, is voor beleggers een kans.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
En België staat niet alleen. In 2024 bedroeg het geschatte tekort aan studentenhuisvesting in heel Europa zo’n drie miljoen bedden. Uiteraard staan er nieuwe projecten in de startblokken, maar deze zullen naar verwachting slechts 10% van de onvervulde vraag na voltooiing dekken.
Een toenemende vraag naar meer kwaliteit
Traditionele studentenhuisvesting voldoet, net als particuliere huurwoningen, vaak niet aan de huidige verwachtingen van studenten op het gebied van gemak, veiligheid en gemeenschap. “Een opvallende trend die we vandaag zien, is de groeiende voorkeur voor Purpose-Built Student Accommodation of PBSA”, stelt Reynen. “Dit zijn moderne, goed uitgeruste studentenverblijven, vaak off- campus, die niet alleen het nodige comfort bieden, maar ook een zeker gemeenschapsgevoel creëren. En dat gaat verder dan 24/7 ondersteuning en allerlei sociale activiteiten. Ze bieden dikwijls ook betere voorzieningen. Denk aan fitnessruimtes of gezamenlijke studieplekken en snelle wifi.”
“Internationale studenten, die vaak geen lokaal netwerk hebben, kiezen steeds meer - bewust - voor deze vorm van huisvesting”, vult Reynen nog aan. “De vraag naar PBSA wordt daardoor bijkomend versterkt door de huidige geopolitieke verschuivingen.” Beperkingen in landen als de VS en Australië maken Europa — en dus ook België — aantrekkelijker voor studiemigratie.
Uitdagingen voor ontwikkelaars en beleidsmakers
Hoewel de vraag groot is, blijft het aanbod achter. “70% van de Belgische ontwikkelaars doet er meer dan vier jaar over om een vergunning te verkrijgen”, stelt Reynen. “Daarnaast zorgen hoge bouwkosten, stijgende rentevoeten en strenge normen voor extra druk. Denk bij deze aan zaken als brandveiligheid of energiecertificaten. Zonder een versnelling in het vergunningenbeleid en meer samenwerking tussen steden, onderwijsinstellingen en investeerders, dreigt het tekort verder op te lopen.”
REIT’s: een toegankelijke investeringsoplossing
Voor beleggers die willen inspelen op deze groeiende markt zonder zelf vastgoed te beheren, bieden Real Estate Investment Trusts (REIT’s) een aantrekkelijk alternatief.
De voordelen van REIT’s zijn talrijk. “REIT’s combineren de tastbare waarde van vastgoed met het gemak en de liquiditeit van beursgenoteerde aandelen, waardoor beleggers kunnen in- of uitstappen zonder de verantwoordelijkheden die fysiek vastgoedbeheer met zich meebrengen, zoals onderhoud van het onroerend goed of de relatie met huurders”, verduidelijkt Reynen. Door te investeren in meerdere panden en markten beperken REIT’s bovendien het risico van leegstand, lokale wetgeving of marktfluctuaties.
“Één van de belangrijkste troeven van REIT’s is dat ze consistente huurinkomsten genereren”, vult Reynen nog aan. “Vaak zelfs geïndexeerd aan inflatie. Veel studentengebouwen zijn maanden van tevoren al volledig verhuurd, wat zorgt voor voorspelbare cashflows voor REIT’s, zelfs in economisch onzekere tijden.”
REIT’s in studentenhuisvesting bieden het beste van twee werelden: vastgoedrendement zonder vastgoedzorgen. Bovendien is studentenhuisvesting relatief ongevoelig voor economische cycli. Zelfs tijdens recessies blijven studenten studeren.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
Volgens recente marktinzichten zal de studentenhuisvestingssector in Europa naar verwachting tot 2030 gestaag groeien. “Landen als Spanje zullen naar verwachting leiden met de hoogste gemiddelde jaarlijkse groei in Europa, terwijl het VK, Italië, Nederland en Ierland naar verwachting ook een gemiddelde jaarlijkse groei van ongeveer 5,5% zullen laten zien. Duitsland, Frankrijk, Zweden, Oostenrijk en Polen zullen naar verwachting in een iets meer gematigd tempo van 4,5% tot 5% groeien”, aldus Reynen. De aantrekkelijkheid op de langere termijn van deze specifieke niche binnen de grote vastgoedsector wordt bovendien extra ondersteund door meerdere factoren:
1. De ontwikkeling van nieuwe studentenhuisvestingsprojecten is en blijft de belangrijkste groeimotor.
Het Britse Unite Students, bijvoorbeeld, benadrukt met meer dan 930 extra plaatsen in Glasgow de voortdurende uitbreidingsinspanningen om aan de stijgende vraag te voldoen.
2. Bestaande bedrijven breiden hun portfolio’s ook uit naar nieuwe markten.
Zo verwierf het Belgische Xior, bijvoorbeeld, in het eerste kwartaal van 2025, studentenresidenties in Lissabon en Krakau, waardoor het zijn aanwezigheid in deze groeiende markten versterkte.
3. Bijkomend blijkt investeren in hoogwaardige en volledig uitgeruste accommodaties met aanvullende diensten cruciaal in het aantrekken van studenten.
Neem bijvoorbeeld het "Baselife"-concept van XIOR. Dat omvat naast een ondersteuning de klok rond ook sociale evenementen, georganiseerd door studentenambassadeurs
en toont hoe bedrijven de woonervaring en -beleving van studenten naar een
hoger niveau tillen.
Voor beleggers die op zoek zijn naar een toegankelijke en relatief stabiele vastgoedbelegging, vormen studenten-REIT’s een mogelijks interessante optie binnen een gediversifieerde portefeuille.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
“Beleggen in studentenhuisvesting via REIT’s biedt een aantrekkelijke combinatie van stabiele huurinkomsten, potentiële waardestijging en professionele ontzorging”,
sluit Reynen af. “Toch is het belangrijk om bewust te blijven van de risico’s die beleggen – en dan specifiek vastgoedbeleggen – met zich meebrengen, zoals marktvolatiliteit of rentebewegingen.
Meer lezen over thematisch beleggen?
Dit artikel is louter informatief en mag niet als beleggingsadvies beschouwd worden.
