Slim beleggen in duurzaam vastgoed
De vastgoedwereld transformeert. Wat ooit futuristisch leek, is vandaag realiteit: groene 15-minutensteden, circulaire zorgdorpen, hybride werkplekken en energie-efficiënte datacenters ... ze schieten als paddenstoelen uit de grond. Ontdek hoe ESG-principes, vastgoed, mobiliteit en verantwoord beleggen samenkomen in een nieuwe realiteit.
Groene steden heroveren publieke ruimte voor hun bewoners. Dat komt zowel het milieu, de sociale cohesie als de economie ten goede; het volledige ESG-plaatje dus. Een interessante mix voor investeerders die verantwoord beleggen hoog in het vaandel dragen.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
STEDEN: van 15-minutensteden tot verticale jungles
“De stedelijke transformatie is volop bezig”, verzekert Sabrina Reynen, portfolio manager bij KBC Asset Management. “Steden als Parijs, Barcelona en Melbourne zetten volop in op het concept van de 15-minutenstad, waarin bewoners al hun dagelijkse noden - werk, school, winkels, zorg, ontspanning - binnen 15 minuten te voet of met de fiets kunnen bereiken. Heringerichte straten, vergroende pleinen en autoluwe zones zijn slechts enkele van de vele realisaties in deze steden. Publieke ruimte wordt er heroverd voor haar bewoners. Dit model bevordert niet alleen de levenskwaliteit en sociale cohesie, maar vermindert ook verkeersdruk, luchtvervuiling en CO₂-uitstoot.”
In Utrecht, wordt de wijk Merwede ontwikkeld als een autoluwe, circulaire stadswijk met 12.000 bewoners. Ook hier staan mobiliteitshubs, deelvervoer en groene pleinen centraal. Wien Aspern Seestadt in Oostenrijk is evengoed een toonbeeld van slimme stadsontwikkeling, met een mix van wonen, werken en recreatie, ondersteund door digitale infrastructuur en duurzame energie. Een ander voorbeeld is Bremen, waar zelfs een volledig autovrije wijk werd gerealiseerd met slimme mobiliteitsoplossingen zoals deelsteps, cargofietsen en een geïntegreerd openbaar vervoersnet.
“Ook in België zijn er initiatieven”, weet Reynen. “In Leuven wordt de wijk Vaartkom herontwikkeld tot een levendige, gemengde stadswijk met aandacht voor waterbeheer, mobiliteit en biodiversiteit. Gent experimenteert met circulaire stadsontwikkeling in de Oude Dokken, waar wonen, werken en recreatie hand in hand gaan. In Brussel werd de Tour & Taxis-site, historisch lokaal erfgoed, herontwikkeld tot een inclusieve en duurzame multifunctionele woonomgeving.”
Steden die inzetten op vergroening zijn niet alleen leefbaarder, ze zijn ook economisch aantrekkelijk.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
Urban greening of stedelijke vergroening speelt een sleutelrol in deze transformatie. Denk aan groene daken, verticale tuinen, stadsbossen en waterdoorlatende straten. In Singapore zijn gebouwen zoals het Marina One-complex ontworpen als verticale jungles, die biodiversiteit bevorderen en het microklimaat verbeteren. In Milaan transformeerde de “Bosco Verticale” twee woontorens tot een verticaal bos met meer dan 900 bomen en 20.000 planten. Zulke ingrepen verbeteren luchtkwaliteit, verminderen hittestress en verhogen het welzijn van bewoners.
“Deze steden zijn niet alleen leefbaarder, ze zijn ook economisch aantrekkelijk. Vastgoed in dergelijke zones kent hogere bezettingsgraden, lagere operationele kosten en een grotere waardestijging. ESG-integratie in stadsontwikkeling is geen luxe meer, maar een noodzaak”, aldus Reynen.
GEBOUWEN: van datacenters tot zorgdorpen
Gebouwen zijn verantwoordelijk voor bijna 40% van de wereldwijde CO₂-uitstoot. Doel is om de CO₂-uitstoot van residentieel vastgoed te doen dalen van 50 kg/m² in 2021 naar 7 kg/m² in 2050. “De transitie naar slimme, groene gebouwen is dus cruciaal”, zegt Reynen. “Deze gebouwen zijn uitgerust met sensoren, AI-gestuurde energiebeheerplatformen en circulaire materialen. Ze passen zich aan aan het gebruik, optimaliseren energieverbruik en verhogen het comfort van bewoners en werknemers.”
Een toonaangevend voorbeeld is het Edge Olympic-gebouw in Amsterdam, dat via een digitaal platform real-time data verzamelt over bezetting, luchtkwaliteit en energieverbruik. Via een app kunnen gebruikers hun werkplek personaliseren qua temperatuur, licht en luchtkwaliteit. Het gebouw is niet alleen energiepositief, maar ook ontworpen voor hybride werken, met flexibele werkzones en gedeelde faciliteiten. Een gelijkaardig voorbeeld bevindt zich in Brussel. Daar werd het Quatuor-gebouw van Befimmo bekroond met een BREEAM “Outstanding”-certificaat.
Datacenters zijn de nieuwe ‘place to be’ in vastgoedbeleggingen. Ze vormen de ruggengraat van onze digitale samenleving.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
“Datacenters, vaak energie-intensief, worden eveneens groener. Ze worden geïntegreerd in stedelijke netwerken, met focus op energie-efficiëntie en circulaire bouwmaterialen”, stelt Reynen. In Zweden draait het EcoDataCenter volledig op hernieuwbare energie en hergebruikt het restwarmte voor stadsverwarming. Microsoft experimenteert zelfs met onderwaterdatacenters om koeling te optimaliseren en ecologische impact te beperken. “Datacenters zijn uitgegroeid tot de nieuwe ‘place to be’ in de vastgoedwereld. Ze vormen de ruggengraat van onze digitale samenleving. Bedrijven zoals Equinix en Digital Realty Trust leveren niet alleen stroom en koeling, maar ook hyperbeveiligde infrastructuur voor AI-gedreven dataopslag”, vult Reynen aan.
“Logistieke centra evolueren naar slimme hubs. Prologis bouwt in de Verenigde Staten (VS) magazijnen voor Amazon, FedEx en Walmart waar robots autonoom orders picken in het donker—energiezuinig én efficiënt. Dergelijke centra hebben nieuwe energiedoelen. Ze benutten hun daken met zonnepanelen, voorzien hun huurders van hernieuwbare energie en verkleinen hun ecologische voetafdruk. Beleggers mogen daar oog voor hebben”, merkt Reynen op.
Zorgvastgoed is een ander segment waar innovatieve woonvormen opkomen. In de VS bestaan ze al lang, maar ook in het Verenigd Koninkrijk ontstaan bejaardendorpen of “retirement villages” met luxevoorzieningen zoals zwembaden, golfbanen en restaurants. Deze dorpen combineren comfort met zorgondersteuning en kennen lange wachtlijsten. Ook in Denemarken werd recent een volledig seniorendorp geopend, waar ouderen zelfstandig wonen in een groene, sociale omgeving met zorg op maat. In Japan worden slimme sensoren ingezet in seniorenwoningen om valincidenten te detecteren en zorg proactief te organiseren. In België is het aanbod nog beperkt, maar de vergrijzing en het tekort aan zorgpersoneel maken dit een interessante markt.
“Studentenvastgoed is eveneens aan een opmars bezig”, meent Reynen. “REITs (Real Estate Investment Trusts) zoals Xior en Unite spelen hierop in door moderne, goed uitgeruste accommodaties aan te bieden met aandacht voor sociaal welzijn. De vraag overstijgt het aanbod, wat leidt tot stabiele huurinkomsten en waardestijging.”
Een opvallende nieuwkomer is het coöperatief woonmodel dat ESG-principes combineert met community living. Bewoners investeren samen in duurzame woonprojecten, delen faciliteiten en beslissen collectief over beheer en renovatie. Dit model wint terrein in steden als Gent, Berlijn en Kopenhagen, en sluit perfect aan bij de trend naar inclusieve, betaalbare en duurzame woonvormen.
INFRASTRUCTUUR EN MOBILITEIT: van slimme verlichting tot verwarmde fietspaden
Energiepositieve bruggen, verwarmde fietspaden, urban mining, … In de volksmond zijn het niet meteen de meest gangbare termen. En toch zijn het dit soort van opkomende innovaties waar je best oog voor hebt.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
“Slimme steden vragen om slimme infrastructuur. Denk aan energiepositieve bruggen, slimme verlichting, laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen en digitale verkeerssturing. In Kopenhagen worden fietspaden verwarmd met restwarmte om ze ook in de winter veilig te houden”, geeft Reynen als voorbeeld.
Mobiliteit evolueert richting gedeeld, elektrisch en autonoom vervoer. In Hamburg test Siemens Mobility een slim verkeerssysteem dat zelfrijdende shuttles integreert met openbaar vervoer.
“Ook waterinfrastructuur wordt slimmer”, aldus Reynen. “In Rotterdam zorgen slimme pompen en waterbuffers voor een klimaatbestendige stad die hevige regenval aankan. In Antwerpen wordt geëxperimenteerd met circulaire rioleringssystemen die afvalwater lokaal zuiveren en hergebruiken.”
“Materialen worden circulair ingezet. In Londen werd een brug gebouwd uit gerecycleerd plastic. In Gent wordt gewerkt met urban mining: het hergebruiken van materialen uit afgebroken gebouwen voor nieuwe constructies. Dit verlaagt de ecologische voetafdruk en stimuleert lokale werkgelegenheid”, sluit Reynen de uitgebreide lijst aan voorbeelden af.
VERANTWOORD BELEGGEN: bouwsteen van duurzaamheid
De transitie naar slimme, groene steden vraagt enorme investeringen. “Hier komen ESG-integratie en verantwoord beleggen in beeld”, weet Reynen vanuit haar expertise. “REITs spelen een sleutelrol door kapitaal te mobiliseren voor duurzame vastgoedprojecten. Ze zijn niet langer louter vastgoedfondsen, maar de dragers van ESG-transformatie. Ze zetten in op groene renovaties, zonne-energie, waterbesparing en WELL-certificering, een internationaal erkend keurmerk dat aantoont dat een gebouw is ontworpen en beheerd met een sterke focus op gezondheid en welzijn.”
“Beleggers kijken steeds vaker naar de GRESB-score, die REITs beoordeelt op duurzaamheid”, ziet Reynen in de praktijk. “Steeds meer beleggers kiezen voor fondsen met een hoge ESG-score, omdat deze niet alleen maatschappelijk verantwoord zijn, maar ook financieel robuust.”
Prologis, ’s werelds grootste logistieke REIT, streeft naar net-zero emissies en heeft bijna 1 gigawatt aan zonnecapaciteit gepland tegen eind 2025. Dat is heel wat, als je weet dat een gigawatt ongeveer 1 miljoen huishoudens van stroom kan voorzien. URW (Unibail-Rodamco-Westfield) focust op circulaire stadsontwikkeling en heeft als doelstelling zero waste tegen eind 2025.
Thematische beleggingsfondsen investeren actief in REITs die duurzaamheid promoten via groene gebouwen, slimme technologieën en veerkrachtige infrastructuur.
Ook institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, richten zich steeds meer op impact investing in vastgoed. Ze investeren in projecten die niet alleen financieel rendement opleveren, maar ook bijdragen aan klimaatdoelstellingen, sociale inclusie en stedelijke veerkracht.
REITs zijn de dragers van ESG-transformatie. Wie verantwoord wil beleggen, vindt in REITs en in betrokken thematische fondsen krachtige instrumenten om impact te maken.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
“Slimme, groene steden zijn geen toekomstmuziek meer. Ze zijn het decor waarin innovatieve gebouwen, infrastructuur en mobiliteit samenkomen. Van datacenters tot zorgdorpen, van logistieke hubs tot studentenkoten – de bouwstenen zijn er. De uitdaging ligt nu in schaalvergroting, samenwerking en slimme investeringen. Wie verantwoord wil beleggen, vindt in REITs en in betrokken thematische fondsen krachtige instrumenten om impact te maken”, besluit Reynen.
Meer lezen over verantwoord beleggen?
Dit artikel is louter informatief en mag niet als beleggingsadvies beschouwd worden.
