Koop je voor de tweede keer een woning? Notaris Myrrhine Vrolix geeft tips

Koop je voor de tweede keer een woning, of ga je voor een tweede verblijf? Beide scenario’s brengen specifieke uitdagingen en vragen met zich mee. Notaris Myrrhine Vrolix, woordvoerster van Notaris.be, vertelt je wat je zeker moet weten. 

Je leest in documenten over vastgoed wel eens de term “enige en eigen woning”. Dat wil zeggen dat je nog geen andere woningen of bouwgronden bezit. Om het tarief van 2% registratierechten te kunnen krijgen, zijn dit de voorwaarden: 

• Je koopt het eigendom als privépersoon – en dus niet als vennootschap
• Je koopt de volledige woning in volle eigendom
• Je gaat binnen de drie jaar na het verlijden van de akte in het huis wonen, tenzij je energetisch renoveert: dan wordt die termijn opgetrokken naar zes jaar
• En het gaat om een zuivere aankoop, en dus niet om een ruil, verdeling of onttrekking aan de vennootschap

Mensen die voor de tweede keer een woning kopen, bevinden zich doorgaans in één van deze twee scenario’s: ofwel kopen ze een tweede verblijf, ofwel verkopen ze hun huidige woning om een nieuwe woning te kopen. We zoomen eerst in op die laatste groep.

Wat als je al een nieuwe woning op het oog hebt, maar je huidige woning nog niet te koop staat?

Myrrhine: “Het komt vaak voor dat koppels hun droomwoning al gevonden hebben voordat hun oude huis verkocht is. Dan sluiten we een aankoop-verkoopovereenkomst af. Zo hoef je niet binnen de vier maanden overgaan tot aankoop – wat met een standaardcompromis en akte wel het geval is. Zo’n overeenkomst geeft je iets meer tijd om je woning te verkopen.”

“In dit scenario bespreek je met je bank best ook al eens de mogelijkheden voor een overbruggingskrediet. Zo’n krediet zorgt ervoor dat je de nieuwe woning alvast kunt financieren. Er kan altijd iets mislopen tijdens de verkoop van de oude woning: kopers die niet op tijd aan hun geld geraken of een verkoop die afspringt.”

“Met een overbruggingskrediet koop je jezelf dus tijd en zekerheid. En zodra je oude woning verkocht is, wordt dat krediet meteen afgelost. Daar komen natuurlijk wel wat extra kosten bij kijken; bespreek de voorwaarden dus goed met je bank.

“Een pandwissel op dezelfde dag is misschien wel het meest ideale scenario. Met een pandwissel zet je de hypotheek van je oude woning over naar je nieuwe woning. Dat wil zeggen dat de verkoop van je oude huis en de aankoop van je nieuwe huis op dezelfde dag en aansluitend gebeuren. Onder bepaalde voorwaarden laten sommige banken zo’n pandwissel zelfs toe als de aankoop en verkoop niet op dezelfde dag plaatsvinden. Neem dus zeker contact op met je bank.”

“Een pandwissel is interessant als de verkoop van je oude woning in zicht is. Een overbruggingskrediet is dan weer aangewezen als je oude woning nog niet te koop staat of als je meer tijd nodig hebt om een koper te vinden.”

“Een ander scenario zien we vaker bij jonge koppels, waarvan één van de twee al een woning bezit. Daar rijst de vraag: verhuren we of verkopen we die woning? Huurinkomsten kunnen heel interessant zijn, ook al betaalt de eigenaar van het pand dan 12% registratierechten in plaats van 2%. Bovendien worden huurinkomsten voor een gehuwd koppel als gemeenschappelijk beschouwd – zelfs al is het pand van slechts één van de twee. Ook op het notarisloon krijgt de eigenaar van de tweede woning geen korting. En wie een tweede woning bezit, wordt daar uiteraard ook op belast. Denk dus goed na over de beslissing om te verkopen of niet.”

Myrrhine: “Bij elke aankoop is het belangrijk om aan de toekomst te denken. Dat noemen we “successieplanning”. Voor een tweede aankoop is dat des te belangrijker.”

“Ouders met kinderen kunnen bijvoorbeeld een gesplitste aankoop overwegen. De ouders kopen in zo’n geval het vruchtgebruik, de kinderen de blote eigendom. Daardoor moeten ze later minder successierechten betalen.”

“Ook de familiale situatie speelt een rol. Zijn er al eigendommen op naam van de kinderen? Als zij in de toekomst nog willen kopen en het 6%-tarief willen krijgen, mogen ze geen andere eigendommen hebben. Bespreek alles met een notaris om een goede balans te vinden.”

“Bij een tweede aankoop kijken we ook altijd naar het huwelijkscontract. De fiscale en juridische regels zijn de laatste jaren veranderd. De aankoop van een tweede verblijf is een goed moment om te bekijken of je contract nog optimaal is en of beide partners in het huwelijk goed beschermd zijn.”

“Ten slotte laten we ook altijd eens het woordje ‘zorgvolmacht’ vallen. Door een zorgvolmacht kun je het beheer van je financiën en sommige maatregelen over je zorg aan bepaalde mensen overlaten op een moment dat jij je financiën zelf niet meer kunt regelen.” 

Wie een tweede verblijf koopt, ziet dat ook aan de belastingbrief. Welke financiële regels komen er kijken bij een tweede woning? 

Myrrhine: “Een tweede verblijf kopen is inderdaad wat duurder. Om te beginnen krijg je geen kortingen meer op de aankoop van de woning. Je betaalt 12% registratierechten – wat natuurlijk veel hoger is dan het 2%-tarief voor een eerste en eigen woning. Daarnaast krijg je ook geen korting meer op het wettelijke ereloon van de notaris, wat bij je eerste aankoop wel het geval is.”

“Ten slotte heeft een tweede verblijf ook invloed op je belastingen. Er zijn bijvoorbeeld gemeenten die een tweedeverblijfstaks heffen. Maar er zijn ook gemeenten die net een belastingvoordeel geven voor tweede verblijven. Informeer je bij de gemeente waar je de woning wilt kopen en eventueel ook bij een boekhouder of fiduciair – zij kennen de belastingregels door en door.”

KBC helpt je op weg met informatie en advies.

• Vind je droomwoning via onze partner Immoscoop
• Simuleer hier je hypothecaire lening²
• Bereken je renovatiekosten met onze partner Setle
• Simuleer je renovatielening¹

Wonen, werken, leven: het brengt allemaal uitdagingen met zich mee. Bij KBC houden we je graag op de hoogte van wat er leeft op het vlak van huisvesting, energie, duurzaamheid en mobiliteit. Lees bijvoorbeeld meer over de versoepelde renovatieplicht of onze makelaarstips als je je huis wilt verkopen. 

1. Let op, geld lenen kost ook geld.
2. Kredietvorm : Lening op afbetaling. Onder voorbehoud van goedkeuring van je kredietaanvraag door KBC Bank NV. Kredietgever : KBC Bank NV, met zetel in Havenlaan 2, 1080 Brussel, België. BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel.