Bieden onder gesloten omslag: tips voor kandidaat-koper en verkoper

Ligt je woning goed in de markt? Zijn er veel geïnteresseerde kopers, moet het snel gaan of is de vraag naar woningen in je buurt groter dan het aanbod? In al deze gevallen lijkt de verkoopformule met biedingen onder gesloten omslag een slimme piste. Een ideale manier om de concurrentie tussen bieders aan te moedigen, zonder dat je er een notaris voor nodig hebt. 

Als kandidaat-kopers bezoek je de woning tijdens een kijkdag of op een afgesproken bezoekmoment. Daarna krijg je een beperkte termijn om een bod te doen. Dat mag lager zijn dan de richtprijs, maar is wel bindend. Terwijl het bod vroeger nog in een dichtgeplakte omslag zat, gebeurt het bieden vandaag meestal via e-mail. De koper is vrij om een bod wel of niet te aanvaarden en het pand aan iemand toe te wijzen. 

Tips voor de kandidaat-kopers 

• Een goede voorbereiding is het halve werk. Ga de woning van je dromen zeker bezoeken en lees je in over de nodige certificaten, attesten, scores… Kijk zeker ook eens op immoscoop.be hoe vergelijkbare panden in de buurt geprijsd staan. 
  Weten welke documenten en attesten je nodig hebt? Ontdek het hier.
• Ben je na één bezoek nog niet overtuigd? Vraag gerust om een tweede bezoek. Je koopt niet elke dag een huis. Neem iemand mee met kennis van zaken: een bevriende architect, aannemer, notoire verbouwer, of vraag raad aan een makelaar. 
• Spreek eerst met de bank vóór je gaat bieden. Helemaal verliefd op een woning? Hou je emoties onder controle en wees rationeel wanneer je een bod plaatst. Een bod is immers bindend als de eigenaar het aanvaardt. 
• Is de richtprijs van de verkoper aan de hoge kant? Dan kan je uiteraard ook onder de prijs bieden. Let erop dat je de deadline respecteert en beperk zelf je bod ook in tijd. 
• Voeg opschortende voorwaarden toe aan je bod. Zo kan je wel al een overeenkomst sluiten, zelfs al zijn er nog (belangrijke) onzekere factoren.  Hoe meer opschortende voorwaarden, hoe zwakker je bod, maar hoe veiliger. 
  
  Vb. Een financieringsvoorbehoud, een bouwkundige keuring, de verkoop van je eigen woning als kandidaat-koper, een bodemattest… 
  
  Heb je geen opschortende voorwaarde bij je bod en krijg je geen lening bij de bank? Als een compromis niet kan doorgaan, riskeer je een schadevergoeding van 10 procent van de aankoopprijs. Een gewaarschuwd man … 
• Ga voor een realistisch bod. Te laag? Dan wordt je bod wellicht afgewezen. Te hoog? Dan heb je achteraf spijt dat je te veel hebt betaald. Voeg bij je bod gerust een persoonlijke motivatiebrief. Vertel waarom jij de ideale koper bent! 
• Communiceer open en transparant met de verkoper en hou ook rekening met zijn verkopersvoorwaarden in verband met de overdrachtsdatum, inventaris, onderzoekstermijnen… Toch wat meer info nodig? Vraag raad aan één van onze makelaars. 

• Een te hoge vraagprijs schrikt potentiële kopers af. Bepaal dus zeker een realistische prijs. Hoe? Laat je woning schatten. Bekijk vergelijkbare woningen op immoscoop.be, vraag eens rond bij kennissen en vrienden of win het advies in van een makelaar. 
  
  De waarde van je huis kennen? Laat je woning gratis schatten.
  Vraag je gratis schatting aan. 
• Organiseer één of meer kijkdagen voor potentiële kopers. Laat ze vragen stellen en stel zelf vragen om intenties en mogelijkheden juist in te schatten. Tonen ze oprecht interesse? Bezorg hen dan een dossier over de woning: met info over de renovatie, eventuele gebreken, certificaten, de verkoopsvoorwaarden… Zorg dat elke kandidaat dezelfde info ontvangt. 
• Tussen de kandidaten onderling mag je een bod niet communiceren. Je mag ze wel laten weten dat er (meerdere) biedingen zijn. Zo creëer je urgentie en moedig je hen aan om vóór de deadline het beste bod te doen. 
• Vergis je niet. Als eigenaar mag je kandidaat-kopers niet tegen elkaar laten opbieden, anders kom je in het vaarwater van de notaris met zijn openbare verkoop. Doe je dit wel? Dan kan een kandidaat-koper de verkoop aanvechten of een schadevergoeding eisen. 
• Voldoen de biedingen niet aan je verwachtingen? Dan kan je wel een vanaf-prijs bespreken en een nieuwe deadline bepalen voor een tweede biedingsronde. Wees hier wel eerlijk en transparant en nodig alle geïnteresseerde kandidaten uit. 
• Interessant bod gekregen? Hou rekening met de opschortende voorwaarden van de kandidaat-koper. Soms is de kandidaat met het hoogste bod niet per se de meest interessante partij om mee in zee te gaan. Is een voorwaarde niet voor de overeengekomen deadline vervuld? Dan gaat de verkoop mogelijks niet door. 
• Toch wat meer info of juridisch advies nodig? Daar zijn onze makelaars voor. Zij weten hoe je je verkoop het best strategisch aanpakt, wat de potentiële valkuilen zijn en hoe je het biedingsproces eerlijk laat verlopen. 

Toch nog advies nodig? 
Vind je makelaar. 

Succes!